住宅ローンの借換えを検討してみる
0.428%
2019年２月現在の住信SBIネット銀行借り換え専用の変動金利です。
わが家は住宅ローン組んでから約10年経ちます。当時の金利は0.975%ということでなかなかの低金利だったわけです。うちの父親とかに聞くとその当時（約40年前）はなんと９%！毎日銀行行って金利交渉してたって言ってました。
ほんとかよ、と思って調べたら、当時は預金金利が８％！そうなるとまあ妥当かなと思いますが。それにしても９％、3000万円、３５年とかだったらめちゃくちゃな金額になりますよね。
７２の法則で金利をイメージする
金利ってあまりイメージが湧きにくいですよね。そこで「７２の法則」というのを覚えておくと便利です。
72の法則とは、資産運用において元本が2倍になるような年利と年数とが簡易に求められる法則である。
７２ ÷ 金利 ＝ 元本が倍になる年数
例えば、さっきの例で3,000万円を９％で借りた場合、
７２ ÷ ９ ＝ ８
８年で6,000万円になるっていうことです。やば。
ただ、住宅ローンの場合は残債がそのままになるわけではなく、返済しながら時間がすぎるということになります。それでも３５年で組んだ場合の返済額（元利均等）は
98,783,771円
やく３倍の金額を支払うことになるわけですね。
住宅ローン借り換えの時に考える３つのポイント
話を戻して、借り換えして得するかどうかの目安というのがあるそうです。
- 残高が1000万円以上
- 返済期間が10年以上
- 借り換えると金利が１％以上下がる
この３つを満たしていれば借り換えをしてもいいという目安になるようです。金利が少しでも下がるならそれで良さそうですが、借り換えのときには登記しなおしたり、銀行の販売手数料があったりとお金を取られますので、その分を加味して考えないといけないわけですね。
これ、３つともクリアしていなかったらかならずしも効果がないかというとそうでもないです。あくまで目安ですので。ちなみに、わが家の場合は残高が2600万円、残りの返済期間は24年、金利は0.9%です。これで計算してみると約65万円総額が下がるということになりました。
繰り上げ返済のほうがいいんじゃない？
６５万円という微妙な金額なので、実は繰り上げ返済のほうがいいんじゃない？とか思ってそっちも調べてみました。このサイトで簡単に計算できます。
借り換えをする場合の諸費用78万円を繰り上げ返済に当てた場合、いくら利息が減るかということを見て比べてみます。利息が減るのは19.5万円でした。かなりちがいますね。ということで、借換えの方が減ることになりました。
とはいえ、一時的にお金が出ていくものなので、もうちょっと細かく見て考えてみたいと思います。
